Digital Realty(DLR.US)35亿美元吞下黑石北弗吉尼亚数据中间股权 288MW租赁资产巩固AI算力高地

Digital Realty(DLR.US)35亿美元吞下黑石北弗吉尼亚数据中间股权 288MW租赁资产巩固AI算力高地．

V赢财经得悉，全世界最大的云以及运营商中立数据中间平台Digital Realty Trust Inc.(DLR.US)周一(6月29日)宣告，已经赞成以35亿美元的总对价收购黑石团体(BX.US)旗下基金持有的三个北弗吉尼亚超大规模数据中间的大都股权。该笔交易以12亿美元现金以及23亿美元Digital Realty股票支付，资产总价值达78亿美元。

Digital Realty将收购黑石在马纳萨斯(Manassas)两座96兆瓦数据中间80%的权柄，和斯特灵(Sterling)Digital Dulles园区一座96兆瓦数据中间50%的权柄。三座数据中间合计提供288兆瓦IT容量，已经100%出租给三家投资级超大规模客户，综合信用评级为AA-。

交易细节：35亿美元对价，78亿美元资产估值

按照协定，Digital Realty这次收购的是黑石在上述三处资产中混合持有的64%股权。交易对价布局为：12亿美元现金加23亿美元Digital Realty通俗股，以6月29日收盘价计算。需要注重的是，黑石联系关系公司同步启动了价值23.5亿美元的Digital Realty股票二次刊行，预计将于周二(6月30日)交易完成落后行。知恋人士泄漏，这批股票的刊行价较Digital Realty周一190.58美元的收盘价最高折让2.9%。

交易完成后，这三座数据中间将成为Digital Realty的全资资产。此中两座举措措施预计在2027年上半年达到不变运营状况，第三座预计在2028年上半年告竣。 这类15年期租约包括每一年3.6%的房钱递增条目。

Digital Realty首席投资官Greg Wright表示：“我们与黑石经由过程 这类资产的连续胜利开发成立了安稳的互助火伴关系。这笔交易反映了两边互助关系的下一阶段，使我们可以或许增长在一个已经全数出租的高质量超大规模资产组合中的持股比例。”

黑石房地产数字根蒂根基举措措施全世界主管Mike Forman与黑石根蒂根基举措措施数字根蒂根基举措措施全世界主管Greg Blank在联合声明中表示：“数字根蒂根基举措措施的需求比我们在2023年成立这一合股企业时加倍强劲，我们对将来的机会布满信念。”

战略意义：巩固北弗吉尼亚霸主职位地方

这次收购进一步巩固了Digital Realty在全世界最大数据中间市场——北弗吉尼亚的领先职位地方。全世界超过三分之一的互联网流量经由该地区传输，人工智能以及云需求的发作正鞭策当地掀起史无前例的建设高潮。

Digital Realty目前在30个国度55个都会运营着超过300座举措措施。公司2026年第一季度实现营收16亿美元，同比增加16%。治理层在4月发布一季度事迹时上调了整年焦点营运资金(Core FFO)指引至每一股8.00-8.10美元，公司在建开发管道超过100亿美元。

首席财务官Matt Mercier表示，跟着项目开发完成并开始发生房钱收入，该交易预计将在2027年以及2028年对焦点FFO每一股收益形成增厚。预期不变本钱化率超过6.5%，在当前利率情况下具备较强竞争力。

黑石的算盘：本钱轮换而非退出

对黑石而言，这次出售是其数据中间投资组合的战术性调整，而非战略性退却。

黑石治理着超过1.3万亿美元资产，自夸为全世界最大的数据中间提供商。该公司于2021年收购了数据中间运营商QTS，2024年收购了澳大利亚AirTrunk。本年5月，黑石数字根蒂根基举措措施信任公司(Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc.)完成了IPO。黑石的数据中间组合目前已经超过550亿美元。

黑石仍在踊跃扩张。QTS的一家联系关系公司方才完成在阿拉巴马州贝瑟默市近5亿美元的地盘收购。QTS本年值得经由过程公司债、资产证券化等市场筹集约400亿美元资金。黑石在巴黎以及法兰克福与Digital Realty的合股企业权柄患上以保留，评释两边互助关系将继续深化。

行业暗流：北弗吉尼亚扩张阻力渐增

虽然北弗吉尼亚作为全世界数据中间之都的职位地方无可撼动，但该地区的扩张正面对日趋严肃的社区以及政治阻力。

本年4月，由布鲁克菲尔德资产治理公司支持的Compass Datacenters在投入4000万美元后，抛却了在威廉王子县建设2100英亩数据中间走廊的规划。该公司CEO Chris Crosby直言“再也不与不接待数据中间的社区打交道”。羁系停滞以及诉讼使该项目再也不具备可行性。

与此同时，黑石旗下的QTS仍在法庭上为拯救相邻地块上规模雷同的开发项目而战。弗吉尼亚州上诉法院3月31日裁定否决该项目的从头 zoning 申请。5月，QTS提起上诉，试图拯救这一规划。6月16日，北弗吉尼亚住民以及立法者在市政厅集会上就数据中间扩张问题开展剧烈争辩，州议员在是否继续为数据中间公司提供税收减免的问题上存在不合。

社区否决的核心集中在电力需求、水资源损耗、噪音、排放和对房地产价值的影响等方面。跟着下层反数据中间流动人士的影响力在天下范畴内增加，这一趋向可能对将来数据中间开发组成长期制约。

远景预测

Digital Realty这次收购黑石北弗吉尼亚数据中间股权的交易，是AI算力根蒂根基举措措施建设海潮中一笔具备标志性意义的资产重组。对Digital Realty而言，这是在其最焦点市场以公道估值锁定优质全租资产的战略行动;对黑石而言，这是在AI数据中间投资高潮中实现阶段性退出的本钱运作。

但是，这笔交易也折射出行业的深层张力：一边是AI以及云需求鞭策的超大规模数据中间求过于供、空置率靠近为零;另外一边是社区阻力、电力瓶颈以及羁系不确定性正在举高新增供应的门坎。那些已经经建成、完全出租并锁定长期租约的资产，正变患上愈发贵重。

稀释效应引特别关注

虽然交易基本面扎实，市场对短时间稀释效应仍存担忧。Digital Realty股价周一盘后交易中回落约1.9%至187美元。投资人首要特别关注两方面：

其一，股票稀释。 黑石经由过程摩根士丹利承销的公然配售出售23.5亿美元持股，Digital Realty自身并未从这次刊行中取得任何收益。新增的股票供应将在短时间内摊薄每一股收益。

其二，回报时点。 因为两座举措措施2027年上半年才能不变运营，第三座更要等到2028年上半年，交易对FFO的增厚效应存在时滞。正如Finimize分析所指出的，投资人特别关注的不仅是北弗吉尼亚是否维持顶级市园地位，更在于建设以及租赁过程可否按规划推进。

无非，TipRanks数据显示，分析师对Digital Realty的最新评级为“买入”，方针价232美元。

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