房价价差逾百万，炒房者在房价高位遭遇续贷难题

房产评估价值骤降三分之一，导致以房产作为抵押申请经营性贷款的续贷额度大幅缩水，这一现象令广州的购房者李艺身陷逾百万元的资金困局。

类似李艺这般境遇的炒房者并非个例，他们在2020至2021年期间，普遍利用经营贷利率低于房贷利率的套利空间，通过违规手段将房贷替换为经营贷，旨在实现低首付购房或减轻利息负担。依此时间线推算，2024年恰好迎来这批违规操作贷款的首个大规模续贷潮。

然而，在当前房价持续走低的背景下，新一轮的房产估值调整极有可能迫使贷款人承担填补巨额“价差”的沉重负担。面对此种严峻形势，高位接盘的炒房群体正经历一场续贷难题的煎熬。

续贷高峰期将至

在续贷高峰期的当下，早期通过转贷“降息”及炒房的群体正承受着由房产价格下滑带来的巨大资金压力。以广州购房者李艺为例，其于2021年借助贷款购入一套价值逾600万元的住宅，当时的房贷利率为5.25%。为节省利息支出，李艺在当年年中在中介协助下将房贷转为经营贷。然而，今年4月5日，当其经营贷进入三年一度的续贷期时，由于房产评估价的显著下降，导致新发放的贷款额度锐减，李艺不得不面对约100万元的资金缺口。

相较于李艺，身处深圳金融行业的婷婷(化名)所面临的资金困境更为严重。2020年，婷婷在深圳市南山区投资了一套近1000万元的房产，寄望于房价持续攀升。彼时，她选择采用高风险的经营贷加杠杆策略。遵照中介建议，婷婷首先通过金融公司获取“过桥”垫资全款购房，待房产过户后，再将房产抵押给银行，运用“高评高贷”手法(即抬高房产评估价以提高贷款额度)，成功套取约1000万元的经营贷用以偿还过桥资金。

未曾料想，此后房价并未如预期般上涨，反而出现下滑。短短三年间，该房产市场价从最初的1000万元跌至800万元，相应的可续贷金额也随之骤降至约560万元。期间，婷婷已按先息后本的方式偿还了近80万元，如今却仍需填补高达400多万元的贷款差额。

“我有位客户曾办理了2000万的贷款，现况更为惨烈。”一名深圳贷款中介透露道。深圳南山、福田等地曾是炒房客集中的热点区域，如今却成为“重灾区”。特别是那些在2020年至2021年间受某些大V引导，采取高杠杆炒房策略的人群，目前正处于极度焦虑之中。

评估价滑坡引发续贷困境凸显

经营贷续贷困境的核心症结在于房产评估价值的持续下滑。近期市场传闻称，由于抵押房产估值大幅缩水，原本按七成比例放贷的案例多数已跌破安全线。

具体到房价的实际变动，国家统计局数据揭示了今年头两个月全国房地产市场的变化。在这期间，新建住宅累计销售额达到9227亿元，销售面积为9559万平方米，据此计算出的平均销售单价为9653元/平方米。相较于2023年4月创下的峰值——12469元/平方米，每平方米价格已下跌2816元，整体跌幅达22.6%。

炒房热衷区域成为房价下行的“重灾区”。以广州珠江新城为例，某本地中介透露，2023年初部分投资客大量购入的XX心语小区，在房价高峰时期，部分优质房源单价逼近16万元/平方米，而今挂牌价普遍回落至10万元/平方米上下，缩水明显。

同样，曾于2019年至2021年期间备受热捧的深圳“网红盘”，如今风光不再。以南山区前海片区的XX国际为例，该楼盘曾凭借前海规划、新式园林景观以及优质的教育资源等优势，在2020年底房价一路飙升，其主力户型48平方米、66平方米的价格区间一度升至每平方米15万至17万元。然而，随着房地产市场整体转冷，自2021年起，该楼盘房价开始急剧下挫，昔日“网红”地位已然褪色。